عقد البيع بمقتضاه يقوم خلاله شخص معين وهو البائع بنقل حقه وهو ملكيته لشيء معين إلى شخص آخر وهو المشترى، وبالمقابل لذلك يلتزم المشترى بدفع قيمة الشيء الذى اشتراه بمبلغ من النقود وعقد البيع من العقود الملزمة للجانبين حيث يتولد عن هذا العقد التزامات تقع على كل من الطرفين المتبايعين وهما البائع والمشترى.
وعقد البيع كما هو متعارف عليه من العقود الرضائية، ولابد من تراضى البائع والمشترى على الثمن ومحل البيع وكافة العناصر الأساسية الأخرى لهذا العقد، ويخضع عقد البيع للقواعد العامة التى تنظم العقود الملزمة للجانبين وبصفه خاصة يجب أن تتوافر لدى البائع والمشترى الأهلية لإبرام هذا العقد ويجب من تراضى الطرفين المتبايعين على كافة العناصر الأساسية للعقد وخاصة الشيء المبيع "محل عقد البيع".
ضمانات البائع والمشترى فى سوق العقارات والأراضى
فى التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على ضمانات البائع والمشترى التى يجب أن يأخذها كلا من الطرفين فى عين الاعتبار أثناء كتابة "العقد" سواء بيع أو إيجار أو مشاركة أو اتفاق بعيداَ عن كتابة ما هو خارج السياق أو ما يُطلق عليه "افتكاسات المتعاقدين"، الأمر الذى يؤدى إلى وصول الطرفين إلى أروقة المحاكم نتيجة عدم الالتزام بتلك الشروط والضمانات – بحسب الخبير القانونى والمحامى محمد فؤاد.
فى البداية – هناك العديد من الإشكاليات التى تتعلق بعقود البيع والشراء فى سوق العقارات التى غالبا ما تبدأ بقيام المشترى بدفع العربون للبائع حتى قيام هذا المشترى بالتسجيل أو عمل دعوى صحة ونفاذ للعقد أو حتى رفع دعوى صحة توقيع لهذا العقد، فغالبا يكون عقد البيع رضائى أو أن يكون من مورث أثناء حياته لابنه مثلا أو هبة صورى أو ملك الغير، لكن هناك العديد من الاعتبارات والضمانات التى يجب الالتزام بها كالتالى – وفقا لـ"فؤاد".
1-العقد لن يكون باطلاَ حال عدم وجود شهود للإمضاء عليه – كما هو متعارف عليه بين العوام – ولكن المهم توقيع الشخص البائع وليس شهادة الشهود.
2-العقد لابد أن يدون فيه التاريخ حيث أن تاريخ البيع فى العقد لا يجب أن يكون فارغ، ثم تأتى بعد ذلك وتقول: "نكتب التاريخ بعدين".
3- ليس هناك ما يسمى "خالص الثمن"، ولكن يجب عليك أن تكتب فى العقد أن ثمن الشيء المبيع كذا، وتم سداد كامل الثمن بمجلس العقد، فلا ينبغى أبداَ أن تقول: "أكتب خالص الثمن".
4- عدم التكاسل عن الإمضاء على كل ورقة فى العقد سواء البائع أو المشترى
5-تم التنبيه أكثر من مرة أن هناك فرقا بين صحة التوقيع والتسجيل، وليس كل العقود من الجائز أن تسجل فى الشهر العقارى، وليس معنى أن العقد عليه ختم صحة توقيع يكون تم تسجيله.
6- ليس هناك ما يسمى "تنازل على ظهر العقد"، وبذلك يكون تم الشراء، ولكن إذا اشتريت لابد من تحرير وكتابة عقد بيع وشراء.
7-عند شراء شقة أو تأجير لابد من أخذ أخر إيصالات مياه وكهرباء وغاز، لأن حال بيع المشترى لك لن ترى وجهه مرة أخرى وسوف تقوم بالدفع والسداد "غصبا عنك".
8-صحة التوقيع مهمة لأنها تثبت تاريخ البيع وتوقيع البائع والمشترى، فلا ينبغى أن تمر عليك مرور الكرام حتى لا تندم على عدم اتخاذ تلك الخطوة، وبالمناسبة: يجوز للمشترى رفع صحة توقيع على البائع أيضاَ يجوز للبائع رفع صحة توقيع على المشترى "ما فيهاش حاجة كل واحد يضمن حقه".
9-حال شرائك شقة تمليك دون أن يكون لك حصة فى الأرض، والبيت "وقع" بذلك ليس لك الحق فى الأرض بمعنى: "حضرتك اشتريت حيطان فقط".
10-حال شرائك شقة من شخص وبعد فترة توفى ذلك الشخص بعد أن تم البيع من حقك أن تقوم برفع "صحة توقيع" على ورثته لضمان حقك.
11-عقد الإيجار من الممكن أن يتم عمل "صحة توقيع" عليه لو مدة الإيجار أكثر من 9 سنوات، ولو أقل من ذلك يصبح إثبات تاريخ.
12-لابد قبل شرائك شقة أن تسأل.. هل صدر لها قرار تمكين أم لا؟ لأن لو زوجة البائع كان صادر لها قرار تمكين للشقة قبل بيعها ستذهب أموالك فى مهب الريح "عليه العوض ومنه العوض".
13-عند شراء شقة عليها أقساط لابد من عمل العقد 3 نسخ، فلبائع نسخة والمشترى نسختين، لأنه حينما ترفع صحة توقيع للعقد المحكمة يجب أن يكون أمامها أصل العقد، وبالتالى المحامى لن يستطيع سحب الأصل إلا عند انتهاء القضية.
14- من العادى جدا أن تقوم برفع دعوى "صحة توقيع" على عقد ابتدائى أو عقد لا يزال عليه أقساط فليس هناك مشكلة.
15- لابد أن تعى جيدا أن التوكيل لا ينقل الملكية فلابد من العقد، لا محالة، فلا يجوز أن تقول "معايا توكيل".
تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة