أصدرت الدائرة 23 مدنى – بمحكمة شمال القاهرة الإبتدائية – حكماَ مهماَ بشأن تنظيم العلاقة بين البائع والمشترى أو المالك والمستأجر فى سوق العقارات، بإلزام المالك بتنفيذ التزام تعاقدى بموجب عقد بيع والخاص بتركيب المصعد الكهربائي والبوابة الحديدية.
صدر الحكم فى الدعوى المقيدة برقم 4014 لسنة 2019 مدنى كلى شمال، برئاسة المستشار أحمد حسنين الغزاوى، وعضوية المستشارين عمرو محمد إبراهيم، وأمير محمد رفعت، وأمانة سر محمود نوح.
الوقائع.. دعوى قضائية تطالب المالك بتركيب الاسانسير
تخلص وقائع الدعوى فى أن المدعى أقام دعواه بموجب صحيفة مستوفاه لكافة شرائطها الشكلية أودعت قلم كتاب المحكمة، وأعلنت قانوناَ للمدعى عليه بصفته، وانتهى فى ختامها إلى طلب الحكم بإلزامه بتنفيذ التزامات البائع التعاقدية الواردة بعقد البيع المؤرخ 4 فبراير 2017، وذلك بإلزامه بتركيب المصعد الكهربائى والبوابة الحديدية الخاصة بالعمارة الكائن بها الشقة المباعة الموضحة بعقد البيع وبصحيفة الدعوى بمدينة الشروق.
بنود العقد
وذلك على سند من القول – أنه بموجب عقد بيع مؤرخ 4 فبراير 2017 باع البائع بصفته إلى الطالب المشترى ما هو الوحدة السكنية نصف روف بالعقار عين التداعى لقاء ثمن متفق عليه، وقد أوفى المشترى المدعى بكافة التزاماته تجاه المعلن إليه إلا أن المعلن إليه لم يقم بتنفيذ التزاماته التعاقدية فى تركيب المصعد الخاص بالعمارة، وكذا البوابة الحديد بالعقار محل عقد البيع، طبقا لما ورد بالبند الثامن عشر بالعقد المبرم، فيما يخص المواصفات الخارجية للعقار، وحيث أن المشترى يتضرر من عدم تركيب المصعد وبسبب عدم التزام الشركة، وعدم تنفيذ التزاماتها إخلالا بالعقد، مما حدا بالطالب لإقامة دعواه الراهنة للقضاء له بختام طلباتها.
لماذا العقد شريعة المتعاقدين؟
المحكمة فى حيثيات الحكم قالت عن موضوع الدعوى – أنه من المقرر بنص المادة 147 من القانون المدنى أن العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التى يقررها القانون، ومن المقرر بنص المادة 148 من ذات القانون أنه يجب: "1-يجب تنفيذ العقد طبقا لما أشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، 2-ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه، ولكن بتناول أيضاَ ما هو من مستلزماته، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام"، ومن المقرر بنص المادة 157 من القانون المدنى أنه: "1-فى العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزاماته، جاز للمتعاقد الآخر بعد أعذاره المدين، أن يطاب بتنفيذ العقد أو فسخه مع التعويض فى الحالتين أن كان له مقتض، 2- ويجوز للقاضي أن يمنح المدين آجلاَ إذا اقتضت الظروف ذلك، كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام فى جملته".
العقد وليد أرادتين وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة
ووفقا لـ"المحكمة" – كان المقرر أن النص فى المادة السالفة يدل على أن العقد هو قانون العاقدين وهو تطبيق لمبدأ سلطان الإرادة الذى مازال يسود الفكر القانوني، ولازم تلك القاعدة أن ما اتفق عليه المتعاقدان متى وقع صحيحاَ لا يخالف النظام العام أو الآداب أصبح ملزماَ للطرفين فلا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أى من الطرفين إذ أن العقد وليد أرادتين وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة وهذا هو الأصل، إلا أنه يجوز نقض العقد أو تعديله باتفاق طرفيه أو لأسباب يقرها القانون، وكذلك لا يجوز للقاضي أن ينقض عقداَ صحيحاَ أو تعديله بدعوى أن النقض أو التعديل تقتضيه قواعد العدالة، فالعدالة تكمل إرادة المتعاقدين ولكن لا تنسخها، فالقاضي لا يتولى لا يتولى إنشاء العقود عن عاقديها وإنما يقتصر عمله على تفسير إرادتهما بالرجوع إلى نية هؤلاء ومن ثم جرى قضاء محكمة النقض على ا، العقد قانون المتعاقدين، فالخطأ فى تطبيق نصوصه أو مخالفتها خطأ فى القانون يخضع لرقابة محكمة النقض، وفقاَ للطعن المقيد برقم 4901 لسنة 64 قضائية.
وبحسب "المحكمة" – من المقرر والمستقر عليه قضاء وفقهاَ أنه إذا لم يشترط الفسخ بنص العقد، فإنه يكون خاضعاَ لتقدير قاضى الموضوع يحكم به أو يمنح المدين آجلاَ للوفاء بالالتزام ولئن كان الوفاء فى غضون هذا الأجل مانعاَ من جواز الحكم بالفسخ فإن انقضاء الأجل دون وفاء كامل لا يوجب الحكم بالفسخ حتماَ إلا بنص فى القانون، ولا يوجد هذا النص فى قواعد الفسخ الواردة بالمادة 157 من التقنين المدنى، كما أن المشرع حذف من مواد البيع نص المادة 610 من المشروع التمهيدى الذى كان يوجب الفسخ دون إنذار المشترى إلى أجل آخر إذا لم يدفع الثمن قبل انقضاء الأجل وهو النص المقابل للمادة 333 مدنى قديم – تاركاَ ذلك لحكم القواعد العامة فى فسخ العقود الملزمة للجانبين.
والمستفاد من هذه القواعد أن الأجل ورد بالفقرة الثانية من المادة 157 على سبيل الاستثناء من الحق المقرر للدائن بفقرتها الأولى فى طلب الفسخ، ولا ينطوى منح الأجل فى ذاته على حكم الشرط الفاسخ الذى بموجبه يكون العقد مفسوخاَ من تلقاء نفسه، وإنما يبق العقد قائماَ والوفاء بالالتزام لا يزال ممكناَ بعد انقضاء الأجل حتى صدور الحكم النهائى ويكون لقاضى الموضوع تقدير ظروف التأخير فى الوفاء ولا يتعين عليه أن يحكم بالفسخ ويجوز أن يحكم برفضه إذا هو تبين أن الوفاء المتأخر مما لا يضار به الدائن، وذلك طبقا للطعن رقم 349 لسنة 37 القضائية.
الحيثيات وتؤكد: المالك أخل بالتزاماته التعاقدية الناشئة عن العقد
كما قضت أيضاَ: "تحصيل فهم الواقع فى الدعوى وتقدير مبررات الفسخ وتحديد الجانب المقصور فى العقد كل ذلك، مما يخضع لسلطة محكمة الموضوع وحدها"، وحيث أنه تأسيساَ على ما قد سلف ولما كان المدعى قد أقام دعواه الراهنة بغية القضاء له بطلباته سالفة الذكر على سند من عدم قيام المدعى عليه بصفته بتنفيذ الالتزامات الناشئة عن عقد البيع سند الدعوى من أن المدعى عليه بصفته أخل بالتزاماته الملقاة على عاتقه بموجب عقد البيع من عدم تركيب المصعد الكهربائي والبوابة الخارجية للعمارة طبقا للبند الثامن عشر وعليه فقد ثبت للمحكمة إخلال المدعى عليه بصفته بالتزاماته التعاقدية الناشئة عن العقد سند الدعوى، ويعد سبباَ للقضاء معه والحال كذلك بإلزام المعلن إليه بصفته بتركيب المصعد الكهربائى والبوابة الحديدية الخاصة بالعمارة الكائن بها الشقة محل العقد موضوع الدعوى.
