- وحدات «الطوب الأحمر» فى حلوان وعين شمس «غالية».. و«الحق فى السكن»: الدولة تحولت إلى مقاول ومشروعاتها تقود إلى رفع أسعار الشقق
- 30% من الرصيد الإسكانى فى مصر غير مستخدم فى عام 2013 وفقا لتصريحات طارق وفيق وزير الإسكان الأسبق.
- 3 ملايين وحدة سكنية غير مسجلة متوسط سعر الوحدة 100 ألف جنيه حسب تصريحات مى عبدالحميد رئيس صندوق ضمان ودعم التمويل العقارى
- 600 ألف وحدة سكنية جديدة يطلبها السوق العقارى سنويا وفقا لكلام المهندس فتح الله فوزى- رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين
3 سنوات من البحث خلف «شقة العمر» أضاعت منه «حب عمره»، لم يتوقع «إسلام» أن تتركه خطيبته بعد كل هذه السنوات لعدم قدرته على الحصول على شقة تناسب إمكانياته المحدودة بسبب عدم استقراره فى وظيفة ثابتة، لم يمتلك مقدم شراء الشقة، ولم يستطع مواجهة ارتفاع الإيجارات فى الأحياء المتوسطة.
مشروعات الإسكان التى أعلنت عنها الحكومة كانت آخر ما تبقى من أمل لدى إسلام، فكل أحاديث المسؤولين تدور حول مشروعات دعم محدودى ومتوسطى الدخل، ودون أن يهتم بالأرقام، أدرك أنه لن يخرج من هاتين الشريحتين، لكن كل ذلك تبخر مع إعلان الوزارة فى الفترة الماضية عن الأقساط المقررة للوحدات المطروحة، التى تتطلب فى أصغر وحدة فيها ألا يقل راتب الفرد عن 3 آلاف جنيه.
مما سبق، باتت خيارات إسلام محصورة بين الاستسلام للسكن العشوائى الذى يناسب راتبه الصغير، أو الاستسلام أمام غول الإيجار الجديد فى الأحياء المخططة، أو الاستغناء عن فكرة الزواج من الأساس على الأقل فى الوقت الحالى حتى يرتفع راتبه ويصبح بمقدوره سداد القسط الشهرى أو الإيجار.
أزمة إسلام فى البحث عن الشقة تلخص الضلع الثالث فى مثلث التعثر الذى يواجهه الشباب فى مصر «الإسكان – البطالة – تأخر سن الزواج»، «اليوم السابع» فى السطور المقبلة، قامت بجولة فى عدد من الأحياء بالقاهرة والجيزة، بحثا عن إجابة للسؤال الذى يطرحه أى شاب مقبل على الزواج، الشقة بكام؟.
البداية.. بترخيص أم بدون؟
بحجة أن العريس مسافر إحدى الدول الخليجية لتكوين «تحويشة العمر» محملا عروسه مهمة البحث عن الشقة، بدأت الجولة مع أحد السماسرة بمنطقة فيصل، محمود أبو يحيى، حارس بأحد العقارات فى منطقة فيصل، لكنه يتولى مسؤولية الاتفاقات بشأن الأبراج الموجودة فى المنطقة المحيطة به، سواء للإيجار أو التمليك.
بدأ «أبويحيى» مهمته بالحصول على المعلومات الحيوية بالنسبة له والتى على أساسها يبدأ فى ترشيح الشقة المناسبة، فيبقى السؤال الأول والأهم بالنسبة له، «إمكانياتكم إيه؟»، وعند سؤاله عن الأسعار الموجودة، رد قائلا «يا أختى أنا عندى حاجات تمليك تبدأ من 120 ألف جنيه وتوصل لـ250 ألف جنيه، وإيجار من 600 لحد 2000»، «وده على حسب إيه يا عم يحيى؟»، على حسب المكان والترخيص، غير المرخص أسعاره أقل بكتير من المرخص اللى صاحبه بيعلى سعره، ومتقلقوش من موضوع المياه والكهرباء بتدخلكم بس بحاجة اسمها «ممارسة».
ومن «أبويحيى» إلى إحدى الشركات المتخصصة فى التسويق العقارى بالمنطقة، لم تختلف الإجابات سوى فى طريقة دفع رسومها، فالأول حصل عليها بعد الإجابة بينما حرص الثانى على الحصول عليها قبل معاينة الشقق من الأساس، ومن أول فيصل وشارع العشرين ومنطقة الطوابق، كانت الأسعار فى العقارات صاحبة الترخيص والتى تقع فى الشوارع الجانبية ما بين 70 و 80 ألفا للشقق التى لا تزيد على 60 مترا، بينما تصل إلى 150 و 160 ألفا للشقق بدءا من 100 متر إلى 120 مترا، أما إذا انتقلت إلى العقارات دون الترخيص فالأمر لن يتعدى 120 ألفا فى مساحة 100 متر.
الإيجارات تختلف أسعارها فى فيصل فالإيجار القديم، وغالبا ما يضع صاحب العقار شرطا بالزيادة السنوية لكتابة العقد، لا يقل عن 400 جنيه فى الشوارع الداخلية وتتضاعف قيمته كلما اقترب العقار من الشارع الرئيسى، بينما وصل إيجار الشقق المعروضة للإيجار بالقانون الجديد ما بين 800 جنيه وحتى 1300 جنيه شهريا، وكان أعلى فترة معروضة 10 سنوات مقابل زيادة %2 من الإيجار سنويا أيضا.
ومن فيصل إلى الهرم، حيث ارتفعت فيه الأسعار سواء للتمليك أو الإيجار نظرا لاتساع أعداد العقارات المرخصة مقابل غير المرخصة على عكس فيصل، لتبدأ أسعار التمليك من 90 ألف جنيه فى الشوارع الداخلية للشقق صغيرة المساحة، و180 ألف جنيه للشقة الكبيرة نسبيا، بينما تعدت أسعار الشقق فى العقارات القريبة من الشوارع الرئيسية لتصل إلى 220 ألف جنيه «طوب أحمر» و300 ألف جنيه فى أحد الشوارع المتفرعة من شارع ترعة الزمر.
تباين الأسعار بين المرخص وغير المرخص تكرر فى باقى الأحياء التى تضمنتها الجولة، والتى لم تكن تخلو فى كل مرة من طمأنة السمسار أن «الوضع تمام»، والمشاكل هتتحل بالفلوس، والكهرباء هتدخل «ممارسة»، وبابتسامة ممزوجة بثقة كبيرة ينهى جملته «كل الأبراج دى ماشية بنفس النظام والناس عايشة».
جمهورية إمبابة.. العشوائية لا تخفض الأسعار
يسمونها هكذا «جمهورية إمبابة» نظرا للتكدس السكانى فيها، وهى أحد الأحياء الشعبية التى تضربها جذور العشوائية دون رادع، فى إمبابة لا تصل أسعار العقارات فيها بالطبع إلى الاحياء المحيطة بها مثل الدقى والمهندسين والعجوزة، لكن فى الوقت ذاته تواصل ارتفاعاتها، فقد بلغت الأسعار ضعف ما كانت عليه منذ سنوات قليلة، وهو الأمر الذى يظهر فى ميل أغلب أصحاب العقارات إلى عرض الشقق للإيجار وليس التمليك.
فى شارع القومية، يجلس «صبرى» على أحد المقاهى، وهو أحد سماسرة المنطقة المعروفين، ويقول «كل الأسعار موجودة، كل ما الشارع ما يبقى نضيف السعر بيزيد، زى ما إنت شايفة فيه شوارع بيبقى قدام كل العمارات زبالة، وده بيقلل من سعر الشقة جامد».
توجهت «اليوم السابع» مع «صبرى» إلى عقار فى أحد الشوارع المتفرعة من شارع «البوهى» الرئيسى، لم يكن ارتفاع العقار (11 دورا)، يناسب اتساع الشارع، وهو ما ظهر فى حديث حارسه المتخفى بأن الأدوار العليا بلا ترخيص، لكن «إجراءاتها هتمشى»، وهو ما فرق فى سعر الشقة حوالى 20 ألف جنيه، حيث وصلت الشقة فى الأدوار السفلى إلى 120 ألفا، بينما تراجعت فى الأدوار العليا إلى 100 ألف جنيه «آخر كلام»، أما الإيجار فكان بمقدم 40 ألف جنيه وإيجار 450 جنيها.
الوضع اختلف قليلا فى أسعار الشقق فى أحد الشوارع الجانبية بشارع الوحدة حيث كانت الشقق أصغر «لا تزيد على 70 مترا»، واختفت فكرة التمليك، واقتصر الوضع على الإيجار والذى تراوح من 200 إلى 400 جنيه، فى الإيجار الجديد «وهو الأغلب»، أما الإيجار القديم فلا يقل عن 400 جنيه وبمقابل يصل إلى 30 ألف جنيه.
عين شمس وحلوان.. على الطوب الأحمر
أحسن اختيار للمقبل على الزواج أن يسكن فى حى عين شمس وضواحيها فستنحصر اختياراته على العقارات الجديدة والتى تستلم فيها الشقة على الطوب الأحمر وتبدأ فيها من الصفر، والتى تتراوح الأسعار فيها بين 120 و 150 ألفا، أما إذا فكرت فى أن تختار شقة كاملة التشطيب، فسيرتفع السعر إلى 200 ألف وأكثر.
الإيجار الجديد هناك لا يقل عن 500 جنيه شهريا، بينما يصل فى بعض الشقق إلى 1500 و2000 جنيه، ويعتمد على قرب الشارع من الشوارع الرئيسية ومساحة الشقة والتى لم تزد فى جولتنا على 120 مترا.
فى حلوان، والتى تزداد فيها أعداد العقارات الجديدة بالمقارنة ببقية الأحياء، نظرا لاتساع رقعة أراضى البناء فيها، تزداد المنافسة بين العقارات، وهو ما يؤثر على انخفاض الأسعار إلى حد ما، لكن يبقى الترخيص مشكلة كبيرة بالنسبة لعدد كبير منهم.
الأسعار تبدأ فى الإيجار القديم من 25 ألفا كمقدم وإيجار شهرى لا يقل عن 450 جنيها، بينما تصل فى الإيجار الجديد إلى 500 وأكثر، أما التمليك، فلا يقل عن 100 ألف جنيه للمساحات الصغيرة، وتزداد كلما زادت المساحة وموقع الشارع أيضا.
المدن الجديدة تواجه مركزية العاصمة
لا زالت المدن الجديدة بعيدة عن كل الشركات، حيث بات لزاما للمعيشة فى هذه المدن أن يملك المرء سيارة خاصة لأنها ستمكنه من التنقل بشكل سلس، خصوصا أن معظم المدن لم يتم إعمارها بالكامل وبالتالى ما زالت تفتقد فى أجزاء منها إلى المرافق، وهو ما يتطلب وسيلة للتنقل حين يصبح على المواطن اللجوء إلى المدينة أسرع «إذا وقع أى شىء طارئ».
الواقع أن الأسعار فى المدن الجديدة ليست بالانخفاض الكبير عن أحياء العاصمة، فهى تحتاج أيضا إلى ما لا يقل عن 700 جنيه فى حالة الإيجار ترتفع إلى 2000 و2500 جنيه، وما لا يقل عن 100 ألف جنيه فى حالة التملك وذلك للمساحات الصغيرة جدا «65 مترا».
وتبلغ نسبة الشباب فى الفئة العمرية من 18 إلى 29 سنة وفقا لأرقام الجهاز المركزى للإحصاء حوالى %23.7 من السكان أى حوالى 20 مليون نسمة، تصل نسبة المتزوجين منهم إلى %65.7.
وقد أعلنت وزارة الإسكان فى الفترة الماضية عن 3 مشاريع لمحدودى ومتوسطى الدخل وهو مشروع المليون وحدة التابع لبرنامج الإسكان الاجتماعى لوزارة الإسكان ومشروع إسكان البنك المركزى، بالإضافة إلى ما أعلنته الحكومة مؤخرا عن مشروع آخر يهدف لإنشاء مليون وحدة أيضا فى الفترة بين 2015 و2020، وهو مشروع مشترك بين الهيئة الهندسية للقوات المسلحة و«أرابتك»، قبل أن يصدر قرار بخروج الهيئة الهندسية، واقتصار الأمر على «أرابتك».
«محمد عبدالعال»، المستشار القانونى للمركز المصرى للحق فى السكن، قال إن الثروة العقارية فى مصر «ملهاش حاكم» وأن سياسات وزارة الإسكان بدلا من أن تتغير بعد الثورة تجاه إدارة وحوكمة هذا التخبط أصبحت جزءا منه، قائلا: «الدولة تحولت إلى مقاول يطرح مشروعات سكنية يسميها لمحدودى ومتوسطى الدخل وهى فى الأصل لا تناسب دخول هذه الشرائح، الكارثة أن الأرقام المطروحة فى هذه المشروعات مرتفعة جدا وهذا سيرفع أسعار العقارات فى المناطق التى تبنى فيها من ناحية، وسيزيد من لجوء الشرائح غير القادرة على الاستفادة منها إلى القطاع الخاص غير الرسمى أى بدون ترخيص، وهذا لم يكن الدور المتوقع من الدولة بعد الثورة حيث كنا ننتظر أن تقوم الدولة باستحداث سياسات استراتيجية لفرض السيطرة على الثروة العقارية والمتروكة لأصحاب المال دون رابط وهو ما جعل أسعارها ترتفع بطريقة جنونية».
وأضاف «لو الفرد راتبه لا يقل عن 3 آلاف جنيه لماذا سيحتاج دعم الدولة، فوفقا للأرقام الرسمية، لدينا بالفعل حوالى مليون ونصف المليون وحدة سكنية تابعة للقطاع الخاص غير مرخصة، وحينما تتنافس مع أسعار وحدات الدولة، ستتفوق الأولى، لأنها الأرخص، خصوصا أن تصريحات الحكومة تسير فى اتجاه المشروعات الجديدة بدون أن تتحدث عن المشكلات الموجودة بالفعل، ولا نعلم حتى الآن هل سيحدث تصالح بشأن الوحدات المخالفة أم لا، ولا توجد أى سياسات حتى الآن، أو رؤية استراتيجية تمكن من ضبط تنامى المخالفات العقارية».
«عبدالعال» أشار إلى أن الاحتياج السنوى من الوحدات السكنية يتراوح تقريبا ما بين ربع مليون و 300 ألف وحدة سكنية جديدة تقريبا، قائلا «لو استطاعت الدولة أن تسد حاجة متوسطى الدخل، فأين شريحة معدومى الدخل من ساكنى العشوائيات والمقابر والعشش والأماكن الآيلة للسقوط والخطرة، للأسف هذه الفئة ليست فى الحسابات رغم أنه يفترض أن تكون مشروعات الإسكان موجهة لهم».
