"الاستئناف" ترسى مبدأين بشأن صورية عقد البيع.. بخس الثمن وعدم تناسبه مع القيمة السوقية يستخلص منه صورية العقد وإخفائه لعقد آخر مستتر.. وتؤكد: انتفاء الحيازة المستقرة الهادئة بعد مرور 15 سنة

أصدرت الدائرة الثالثة، بمحكمة استئناف الإسماعيلية، حكماَ فريداَ من نوعه، بشأن صورية عقد البيع أرست فيه لعدة مبادئ قانونية فى غاية الأهمية وهى أن: "عملية بخس الثمن المبيع وعدم تناسبه مع القيمة السوقية لمثيله تتحقق معه ويستخلص منه صورية العقد وإخفاءه لعقد أخر مستتر، كما أن انتفاء الحيازة المستقرة الهادئة حتي بعد مرور أكثر من 15 سنة علي السند الصحيح الذي ترتكن عليه الحيازة، وذلك لإخفاؤه وبمجرد ظهور السند تتم المنازعة فيه".

صدر الحكم في الاستئنافين المقيدين بالجدول العمومي بمأمورية استئناف السويس تحت رقمي 172 و 179 لسنة 42 ق.م.ك، لصالح المحامى معتز الكيلانى، برئاسة المستشار سليمان الشاهد، وعضوية المستشارين تامر محمد الطويل، وشريف أبو دنيا، وأمانة سر خيري فوزي عثمان.  

الوقائع.. صورية عقد بيع عقار

تتلخص وقائع الاستئناف رقم 172 لسنة 42 ق مدنى السويس فيما سبق وأن أحاط به الحكم المستأنف تفصيلاَ على نحو يغنى عن ترديدها وإن كانت المحكمة توجزها بالقدر اللأزم لحمل هذا القضاء فى أن المستأنفين عقدوا الخصومة قبل المستأنف ضدهم بصحيفة موقعة من محام ومودعة قلم كتاب المحكمة بتاريخ 5 أغسطس 2018 ابتغاء الحكم أولاَ: بصورية عقد البيع المؤرخ 6 نوفمبر 1999 والمتضمن بيع مورثة طرفى التداعى "سعدية.أ" للعقار 16 شارع التحرير – حى السويس – نظير مبلغ 10 ألاف جنية بالعقد المسجل 858 لسنة 1999 شهر عقارى السويس واعتباره كأن لم يكن لصوريته صورية نسبية، ثانيا: محو أثار العقد المسجل 858 لسنة 1999.  

بيع عقار بـ10 ألاف جنية ويتعدى ثمنه عدة ملايين

وذلك على سند من القول – أنه بتاريخ 12 نوفمبر 1999 توفيت إلى رحمة الله تعالى "سعدية.أ" مورثة طرفي التداعي، وقد تركت ميراثاَ شرعياَ المنزل المبين الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى، وقد فوجئ المدعين بوجود العقد المسجل رقم 858 لسنة 1999 شهر عقارى السويس محرر فى 6 نوفمبر 1999 والذي بموجبه باعت مورثة الطرفين للمدعى عليه الأول سالف الذكر – ولما كان ذلك العقد الصوري إذ نص به على أن الثمن قدره 10000 جنيهاَ فى حين أن سعر ذلك العقار يتجاوز عدة ملايين، كما أن المدعى عليه لم يكن باستطاعته سداد ذلك المبلغ، ولما كان ذلك التصرف يخفى وصية إضراراَ بحق باقى الورثة فى الميراث، وكانت قواعد الإرث من النظام العام وقد احتال عليها المدعى عليه الأول، الأمر الذى حدا بهم إلى إقامة دعواهم.

وتداولت الدعوى بالجلسات مثل فيها المدعين بوكيل عنهم طعن بالجهالة على توقيع مورثتهم "سعدية.أ"، المذيل بعقد البيع المسجل رقم 858 لسنة 1999 شهر عقارى السويس، وحضر المدعى عليه الأول بوكيل عنه وقدم مذكرة وحوافظ مستندات طالعتها المحكمة، وبموجب صحيفة معلنة قانوناَ وجه المدعى عليه الأول دعوى فرعية قبل المدعين – فى الدعوى الأصلية – طلب فى ختامها القضاء بمنع تعرض المدعى عليهم فرعياَ من الأول وحتى السابع للمدعى فرعياَ فى ملكيته وحيازته للأرض ومبانى العقار رقم 16 شارع التحرير السويس والذى يمتلكه المدعى فرعياَ بموجب العقد المشهر رقم 858 لسنة 1999 شهر عقارى السويس.

وذلك تأسيساَ على أن المدعى يمتلك العقار رقم 16 شارع التحرير السويس بموجب العقد المشهر رقم 858 لسنة 1999 شهر عقارى السويس، وذلك بالشراء من والدته المتوفاة إلى رحمة الله تعالى منذ أكثر من 20 عاماَ، إذ أنه يحوز ذلك العقار حيازة هادئة ومستقرة منذ أن قام بشرائه، وأحالت المحكمة الدعوى للتحقيق ليثبت المدعية صورية عقد البيع المؤرخ 6 نوفمبر 1999 والمسجل برقم 858 لسنة 1000 شهر عقارى السويس صورية نسبية، وبجلسة 11 فبراير 2019 قضت المحكمة: أولاَ: برفض الدعوى الأصلية، ثانياَ: بقبول الدعوى الفرعية شكلاَ، وفى موضوعها بمنع تعرض المدعى عليهم فرعياَ من الأول وحتى السابعة للمدعى فرعياَ فى حيازته وانتفاعه بالعقار المبيع بموجب العقد المشهر رقم 858 لسنة 1999 شهر عقارى السويس، وألزمت المدعى عليهم من الأول للسابعة مصاريفها، وأسست قضائها على رفض الطعن بالجهالة المبدى من المدعين أصلياَ على توقيع مورثتهم لوروده على محرر رسمى وليس عرفى، ولكون المحكمة لم تستخلص من شهادة شاهدى المدعين سالفى الذكر أو من أوراق الدعوى ومستنداتها وما تستدل منه على صورية عقد البيع المؤرخ 6 نوفمبر 1999 سند الدعوى، وكان المدعين لم يقدموا دليلاَ على إدعائهم بصورية عقد البيع سالف الذكر تطمئن إليه المحكمة، إلا أن الحكم لم يصادف قبولاَ لدى المستأنفين – المدعين – فطعنوا عليه بالاستئناف الماثل بالصحيفة.

الوصية تصرف فى التركة مضاف إلى ما بعد الموت

المحكمة فى حيثيات الحكم قالت أنه عن شكل الاستئنافين فإنه ولما كان الإستئنافين قد أقيما مستوفيين شرائطهما الشكلية مواعيد وإجراءات عملاَ بالمادة 227 من قانون المرافعات فهما مقبولين شكلاَ، وحيث أنه عن موضوع الاستئنافين وكان المقرر بنص المادة 1 من قانون الوصية رقم 71 لسنة 1946 أن: "الوصية تصرف فى التركة مضاف إلى ما بعد الموت"، وكان المقرر بنص المادة 61 من قانون الإثبات أنه: "لا يجوز الإثبات بشهادة الشهود ولو لم تزد القيمة 500 جنية: أ- فيما يخالف أو يجاوز ما اشتمل عليه دليل كتابى"، وكان المقرر بالمادة 63 من القانون السالف أنه: "يجوز كذلك الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب اثباته بدليل كتابى: أ- إذا وجد مانع مادى أو أدبى يحول دون الحصول على دليل كتابى". 

وكان من المقرر بقضاء النقض: "أن وجوب الإثبات بالكتابة فى المواد المدنية ليس من النظام العام، فيجوز النزول عنه وقبول الإثبات بالبينة والقرائن، فلا تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها، ويجب على من يريد التمسك بعدم جواز إثبات الحق المدعى عليه بالبينة أن يتقدم بذلك إلى محكمة الموضوع قبل سماع الشهود، كما أنه يجوز الإثبات بالبينة فيما كان يجب إثباته بدليل كتابى إذا وجد مانع مادى أو أدبى يحول دون الحصول على دليل كتابى أو إذا فقد الدائن سنده الكتابى بسبب أجنبى لا يد له فيه"، وذلك وفقا للطعن رقم 5705 لسنة 65 ق .  

  بخس الثمن المبيع يستخلص منه صورية العقد وإخفاءه لعقد أخر مستتر

ومن المقرر فقهاَ أنه: يلجأ المتعاقدان عادة إلى الصورية عندما يريدان اخفاء حقيقة ما تعاقدا عليه لسبب قام عندهما، ومن هنا وجد العقد الظاهر وهو العقد الصورى، والعقد المستتر وهو العقد الحقيقى وتسمية المحاكم المصرية عادة بورقة الضد، والصورية قسمان صورية مطلقة وصورية نسبية، والصورية النسبية إما أن تكون بطريق التستر، وإما أن تكون بطريق المضادة، وإما أن تكون بطريق التسخير، والصورية المطلقة تتناول وجود العقد ذاته، فيكون العقد الظاهر لا وجود له فى الحقيقة، ولا تتضمن الورقة المستترة عقداَ أخر حقيقياَ يختلف عن العقد الظاهر، بل تقتصر هذه الورقة على تقرير أن العقد الظاهر إنما هو عقد صورى لا وجود له".

لما كان ما تقدم وكانت طلبات المستأنفين تتعلق ببطلان العقد المسجل رقم 858 لسنة 1999 شهر عقارى السويس والمحرر فى 6 نوفمبر 1999 والذى بموجبه باعت مورثة الطرفين للمستأنف ضده الأول العقار سالف الذكر، فلما كان الثابت للمحكمة صورية هذا العقد على نحو ما استخلصته من كافة أوراق ومستندات الدعوى وكافة ما أحاط بالواقعة ملابسات، إذ تنضح الأوراق بعدم معقولية أو تناسب الثمن الثابت بعد البيع مع واقع الحال، إذ أن الثابت أن المورثة اشترت أرض العقار بما عليها من دور أرض تحت الإنشاء سنة 1986 بمبلغ 55000 جنية، واستكملت بناء العقار بكامل أدواره الستة من مالها الخاص فى حين أن ثمن البيع الثابت بالعقد محل التداعى 10000 جنية فقط سنة 1999، فضلاَ عما آثاره المستأنفون من أن الثمن الحقيقى للعقار ككل لا يقل ثمن أمثاله من العقارات فى ذلك التاريخ عن عدة ملايين وهو الزعم الذى لم ينكره المستأنف ضده الأول أو يثبت عكسه، وإخفاء المستأنف ضده الأول واقعة وجود العقد مدة تجاوز 18 سنة تقريباَ على نحو ما ورد بأقوال شاهدى المستأنفين الذى تطمئن لهما المحكمة.